Hypotheek meenemen

Verhuist u naar een andere koopwoning, dan heeft dat gevolgen voor uw hypotheek. Veel hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om uw hypotheek mee te nemen naar een volgende woning. Dat is met name aantrekkelijk als u voor langere tijd een laag rentepercentage heeft afgesproken of vanwege de hypotheekvorm, zoals een (bank)spaarhypotheek.

Opnieuw onder de loep

De geldverstrekker zal het meeverhuizen van de hypotheek behandelen als een nieuwe hypotheekaanvraag. Aan de hand van onder meer uw huidige inkomen en de marktwaarde van uw nieuwe woning wordt beoordeeld of u in aanmerking komt voor de hypotheek.

Hypotheekvoorwaarden

Bij verkoop van uw huidige woning kunt u de hypotheek meestal boetevrij aflossen. Dat kan anders zijn bij een hypotheek met uitgeklede voorwaarden, zoals een budgethypotheek of voordeelhypotheek. Bij dergelijke hypotheken bent u vaak wel boeterente verschuldigd. Raadpleeg uw hypotheekvoorwaarden of informeer bij uw hypotheekadviseur.

Aflossingsvrije hypotheek

Heeft u voor uw volgende woning nog recht op een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek? Veel geldverstrekkers hanteren de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50 % van de marktwaarde van de volgende woning, ook al had u voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Er zijn ook geldverstrekkers die meer ruimte kunnen bieden. Informeer bij uw geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor u zijn.

Verkopen met restschuld

Houdt u na verkoop van de oude woning een restschuld over? Er zijn steeds meer mogelijkheden om een restschuld mee te financieren bij de aankoop van een andere woning.

Kapitaalverzekering belastingvrij meenemen

Vaak heeft u niet alleen een hypotheek, maar ook een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarrekening eigen woning (SEW). Deze is fiscaal aan de hypotheekschuld gekoppeld. Gaat u verhuizen en sluit u uw nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker? Dan kunt u het al opgebouwde vermogen in uw KEW of op uw SEW in principe belastingvrij meenemen naar een nieuwe KEW of SEW. Dit heet fiscaal geruisloze voortzetting. Het gegarandeerde eindbedrag dan wel de oorspronkelijke inleg mag niet hoger uitkomen dan voorheen. Wettelijk is dit nog de enige mogelijkheid om een andere KEW of SEW te sluiten. Uw geldverstrekker of financieel adviseur kan u hierover meer vertellen.

Aanvullende hypotheek nodig?

Kiest u ervoor om uw hypotheek mee te nemen naar een volgende woning en heeft u per saldo een hogere hypotheek nodig? Dan moet u de aanvullende lening ook afsluiten bij uw huidige geldverstrekker. Een andere aanbieder zal dit ontbrekende deel niet willen financieren.
Natuurlijk kunt u er ook voor kiezen om bij verhuizing een nieuwe hypotheek tegen de actuele rente te sluiten bij een geldverstrekker van uw keuze.

Overwaarde benutten: overbruggingskrediet

Heeft u uw oude woning nog niet verkocht maar wilt u wel gebruik maken van de overwaarde? Dan heeft u een overbruggingskrediet nodig. De overwaarde krijgt u namelijk pas in handen als het oude huis is verkocht en betaald. Geldverstrekkers zijn terughoudend met de verstrekking van overbruggingskredieten. Over het algemeen wordt te te verwachten overwaarde ook niet geheel gefinancierd en houdt de geldverstrekker rekening met een lagere opbrengst van de woning.

Over het algemeen verlangt de geldverstrekker een hypotheekinschrijving op zowel de oude als de nieuwe woning. Naast advieskosten, betaalt u dus meestal ook notariskosten als u een overbruggingskrediet afsluit.

Tijdens de overbruggingsperiode heeft u dan meerdere leningen: een hypotheek op uw oude woning, een hypotheek op uw nieuwe woning en een overbruggingskrediet. Zodra de oude woning is verkocht, worden de hypotheek op de oude woning en het overbruggingskrediet afgelost en resteert alleen de hypotheek op de nieuwe woning.

Het overbruggingskrediet loopt meestal via de geldverstrekker bij wie u ook de nieuwe hypotheek afsluit. De maximale looptijd van een overbruggingskrediet is afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker en varieert meestal van zes maanden tot twee jaar. Heeft u na die periode uw oude woning nog niet verkocht, neem dan tijdig contact op met de geldverstrekker om een verlenging van uw krediet te bespreken. Verlengen is namelijk niet vanzelfsprekend.

Fiscale regels

Als u uw huidige woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt, krijgt u mogelijk te maken met nieuwe regels. Heeft u bijvoorbeeld een aanvullende of nieuwe hypotheek nodig, dan heeft u nog maar een beperkt aanbod aan hypotheekvormen. Bij een verhuizing krijgt u mogelijk ook te maken met de bijleenregeling.

Rente overbruggingskrediet

U betaalt rente over het overbruggingskrediet. Dit is fiscaal aftrekbaar, zolang het krediet is afgesloten voor uw eigen woning (uw hoofdverblijf).

Als bij de verkoop van de oude woning sprake is van een overwaarde, dan heeft u te maken met de bijleenregeling. Met deze overwaarde lost u eerst uw overbruggingskrediet af. Dat zal de geldverstrekker ook van u verlangen. Blijft er daarna nog een bedrag over, dan doet u er goed aan hiermee de hypotheek op uw nieuwe woning te verlagen. Doet u dat niet, dan heeft u voor dat gedeelte geen recht op renteaftrek. Dit gedeelte van de lening valt dan in box 3.

Het kan ook zijn dat u de overwaarde al moet inbrengen terwijl uw oude woning nog niet is verkocht. Dat is het geval als deze woning gedurende lange tijd leeg te koop staat en de verhuisregeling niet meer van toepassing is. De verhuisregeling zorgt ervoor dat u gedurende een zekere tijd voor zowel uw oude, leegstaande woning als uw nieuwe woning rente kunt blijven aftrekken.

Na het verlopen van de verhuisregeling, valt uw oude woning in box 3 en is de bijleenregeling van toepassing. U heeft uw woning nog niet verkocht. Er is dan ook geen overwaarde bekend. U zult daarom moeten schatten hoe groot uw overwaarde is. Dit is het verschil tussen de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld.

Vanaf het moment dat uw oude woning niet meer in box 1 valt maar in box 3, is de rente niet meer aftrekbaar en dient u daarmee rekening te houden bij de financiering van uw nieuwe woning. Vaak betekent dit dat de rente over uw overbruggingskrediet niet meer (geheel) aftrekbaar zal zijn, omdat deze is gebaseerd op de te verwachten overwaarde bij de verkoop van uw oude woning.